El SIT, su naturaleza jurídica y la compatibilidad con Régimen de Propiedad Horizontal

En Colombia, el turismo se considera una industria esencial para el desarrollo del país y sus entidades territoriales. Por lo tanto, el Estado ha promovido y regulado diversos modelos turísticos, como el Sistema de Tiempo Compartido. El cual puede, ser un generador importante del turismo, incentivando la inversión y generación de empleo.

Hasta el año 2021, aproximadamente existían 120 hoteles y 35.000 unidades en el mercado de tiempo compartido en Colombia. A pesar de ser un sistema con algo de desarrollo en el país y mucho potencial, aún genera confusión desde el punto de vista jurídico. Por ello, el presente artículo tiene como objetivo proporcionar una mayor claridad sobre su naturaleza jurídica.

¿Qué es el sistema de tiempo compartido (“STC”)?

Se trata de un sistema de adquisición de derechos sobre un inmueble que surgió en Europa en la década de 1960. Consiste en que una persona natural o jurídica, adquiere el derecho a utilizar, disfrutar y disponer de una unidad inmobiliaria turística o recreativa durante un período de tiempo determinado, generalmente una semana.

Este sistema se compone, en primer lugar, de las personas que adquieren el derecho de uso, disfrute y disposición del inmueble, conocidas como "Usuarios" y, por otro lado, están el "Promotor" o "Desarrollador" (quien estructura y pone en marcha el complejo turístico a través del STC) y el "Comercializador" (quien, en nombre y representación del promotor o desarrollador, realiza la venta del STC).

¿Cuál es su naturaleza jurídica? ¿Tiene diferencias con el derecho propiedad común?

La modalidad del STC depende de la naturaleza del derecho, ya sea personal o real, que se transfiere a través del contrato de tiempo compartido.

Si el derecho que se pacta es de carácter personal, es decir, cuando una persona contrae obligaciones y otra, correlativamente, contrae un derecho, el STC será de naturaleza personal. La implicación de esto es que el usuario adquiere el derecho a exigirle al desarrollador le permita disfrutar del tiempo compartido contratado.

En cambio, si el derecho es de carácter real, esto es, el que se tiene sobre el bien directamente, el STC será de naturaleza real. Es aquí donde toma complejidad la naturaleza jurídica, pues, los derechos reales son taxativos, entre los que se encuentra el derecho real de dominio y de usufructo. En el STC, se transfiere una modalidad de estos derechos, llamados multipropiedad o multiusufructo. Como son modalidades de los derechos reales, se deben observar todas las formalidades que la ley exija para su transferencia, entre otras, serán elevados a escritura pública y registrados en la oficina de registro de instrumentos públicos competente.

La multipropiedad, como modalidad del derecho de dominio, se diferencia porque el titular no puede acudir a la acción de división de la cosa común, para dividir materialmente el bien, porque el inmueble esta divido temporalmente no físicamente. Entonces, en vez de dividir el dominio de un bien por cuotas o físicamente, se divide la propiedad del bien, comúnmente, en semanas.

¿Cómo funciona la compatibilidad ente el Régimen de Propiedad Horizontal (“RPH”) y el STC?

La compatibilidad se refiere, en esencia, a la convivencia entre un RPH y el STC, sobre un mismo complejo turístico. Entonces, a través del RPH, se crean a las Unidades Privadas que van a ser a su vez divididas a través del STC. Lo anterior solo aplica cuando el STC es de naturaleza real, ya sea régimen de multipropiedad o de multiusufructo. En este caso, se puede constituir el STC, a través de la escritura pública de protocolización del RPH, añadiendo los contenidos mínimos descritos en el Artículo 2.2.4.4.2.2 del Decreto 1074 de 2015