Desde hace varios años se han venido implementado una serie de modificaciones a la regulación del contrato de arrendamiento de vivienda urbana a fin de garantizar el derecho de los colombianos a una vivienda digna y el ejercicio del derecho de propiedad con función social. Entre ellas se encuentran las concernientes al pago del canon y al otorgamiento de garantías, cuyos efectos prácticos describiremos brevemente a continuación.
¿El arrendador puede exigirle al arrendatario el otorgamiento de garantías a su favor para respaldar el cumplimiento de las obligaciones de este último?
De conformidad con el Artículo 16 de la Ley 820 del año 2003 (en adelante, la Ley), la respuesta sería negativa. Lo anterior toda vez que este establece expresamente que no se podrán exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que, conforme a dichos contratos, el arrendatario haya asumido, entre ellas, el pago del canon.
Sin perjuicio de lo anterior, la Ley establece una excepción a la regla anterior. El arrendador tendrá el derecho a exigir al arrendatario que se garantice a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
¿Qué sucede si el arrendatario realizó a favor del arrendador un depósito dinerario distinto al pago del canon, por exigencia de este último, para poder suscribir el contrato de arrendamiento?
Dicho depósito dinerario podrá ser considerado como una garantía a favor del arrendador; y, por lo tanto, el arrendatario podrá reportar esta irregularidad a la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. y/o a las alcaldías municipales del país donde se encuentre ubicado el inmueble. Estas, conforme al Artículo 33 de la Ley, tienen dentro de sus funciones conocer casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales, así como controversias originadas por la exigibilidad de estos; y, de ser aplicable, imponer las sanciones que correspondan.
¿El arrendador puede exigirle al arrendatario garantías o fianzas para respaldar el pago de los servicios públicos domiciliarios?
Sí. Conforme a lo establecido en el Artículo 15 de la Ley, al momento de celebrar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana el arrendador podrá exigir al arrendatario que se garantice a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
Esta obligación de constituir una garantía, depósito o favor de las empresas prestadoras de servicios públicos domiciliarios no es ilimitada. La Ley precisa que la garantía o depósito no podrá, en ningún caso, exceder el valor de (i) los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, (ii) el cargo por aportes de conexión, y (iii) el cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos períodos consecutivos de facturación.
En caso de no constituir estas garantías, habiendo sido previamente solicitadas, el arrendador podrá abstenerse de cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Incluso, este podrá dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de un plazo de 15 días hábiles contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
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