Protección contractual del consumidor inmobiliario

¿Compró casa y tiene problemas contractuales?

Como es bien sabido, la Superintendencia de Industria y Comercio, en uso de sus facultades jurisdiccionales, conoce a prevención de las acciones de protección al consumidor desde diferentes planos, entre ellos, la protección contractual, de conformidad con lo previsto en el estatuto del consumidor.

Las sentencias proferidas en el marco de esos procesos tienen efectos inter partes, sin embargo, aunque eso es cierto, no quiere decir que en casos con hechos análogos, no pueda esperarse un mínimo de coherencia, y por tanto, una solución al litigio parecida. La premisa es simple, a casos semejantes, soluciones similares. Recuerde que las cláusulas abusivas son ineficaces y que tiene derecho a la información. En el mercado inmobiliario, la compra de vivienda tiene varias etapas, una precontractual y otra contractual. Generalmente, en sus primeros momentos se realizan unos pagos para separar el inmueble, luego se celebra una promesa de compraventa, y finalmente, se suscribe el contrato de compraventa.

En el entre tanto, puede encontrar algunas cláusulas que pueden resultar lesivas a sus intereses, por lo que le cuento de algunas en las que la Superintendencia ha encontrado que se lesionan los derechos de los consumidores. De las reglas definidas se resaltan las siguientes:

- En los contratos de opción de compra o similares, la cláusula penal no puede recaer sobre el valor total del contrato sino solo sobre la parte que deba pagarse en esa primera etapa.

Por ejemplo, si el valor total del inmueble a comprar es de 200 millones y para separar el inmueble -primera etapa- se deben pagar 50, el porcentaje de la cláusula penal debe calcularse sobre esa última cifra. Acoger otra postura sería imponer cargas desproporcionadas en cabeza del consumidor. (exp. 22-137935).

- La cláusula penal no pueda estar redactada de manera que solo pueda ser aplicada al consumidor en caso de incumplimiento, pues se genera un desequilibrio contractual (exp. 22-72679, 21-262694).

- Las obligaciones contraídas por el proveedor, como, por ejemplo, la de entregar el bien u otorgar la escritura pública no puede pactarse su cumplimiento de manera indeterminada en el tiempo. (exp. 21-39465).

Al respecto, en la sentencia del 16 de enero de 2018, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en radicado 11001319900-2016-75988-01 expuso que:

“Hay tal rompimiento de la proporcionalidad aneja a esta clase de negocios, que no se dejaron claros referentes temporales o modales atinentes al momento de obtenerse el punto de equilibrio, luego, el supuesto plazo para la entrega de las unidades privadas no tendría un dique o límite definido. No se podría definir a partir de que momento se iniciaría el plazo para impulsar el proyecto y menos la data de su culminación. De ese modo, considera la Sala mayoritaria que dichas estipulaciones son el reflejo de un excesivo ejercicio de autonomía privada, pues estas solo logran beneficiar al demandado de manera exorbitante, haciéndole nugatoria la posibilidad al adherente de alegar un incumplimiento por parte del Fideicomitente- Gerente.”

Entonces, si encuentra cláusulas en un contrato que vayan en contravía de la reglas señaladas, sepa que son contrarias a los derechos del consumidor y por tanto puede reclamar de manera directa al proveedor e incluso demandar.