Conozca lo que usted debe considerar si tiene la intención de solicitar una hipoteca

Cuando de préstamos se trata, hay un portafolio amplio de formas para que las personas puedan acceder a estos y cada uno tiene sus particularidades. Una de estas formas es la hipoteca.

Por definición, este proceso es un derecho real de garantía accesorio que recae generalmente sobre bienes inmuebles (Arts. 665 y 2432 C.C). En palabras de Andrés Gámez Rodríguez, socio fundador y gerente AGR Abogados SAS BIC, “dota a su titular de las facultades de persecución y preferencia. La primera, para pagarse la obligación con la venta o adjudicación del bien en manos de quien se encuentre, y la segunda, para pagarse antes que los acreedores de cuarta y quinta clase”.

Es entonces un derecho real, lo que significa que es un derecho que recae en el objeto, no en la persona. Si el bien hipotecado se transfiere a un tercero, el acreedor hipotecario tendrá el derecho a perseguir el bien en manos de quien se encuentre, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. Además, el experto explicó que la hipoteca no puede existir por si sola. Requiere de un contrato u obligación principal la cual garantiza. Normalmente un préstamo de plata.

La garantía hipotecaria puede recaer sobre todo tipo de bien inmueble, sin embargo, también puede hacerlo sobre bienes muebles especiales como las naves (Art. 1570 C. Co.) y aeronaves (Art. 1904 C. Co.).

Asimismo, se debe considerar que en Colombia existen dos tipos principales de hipotecas, según explicó Juan Francisco Navarrete González, abogado Navarrete Consultores: la hipoteca abierta, que permite al deudor seguir solicitando créditos adicionales bajo la misma garantía del inmueble, hasta un límite establecido; y la hipoteca cerrada, que se constituye por un monto fijo sin posibilidad de aumentar la deuda sobre el mismo bien.

Por su parte, Juan Miguel Luna Ricaurte, socio Inmobiliario & Urbanístico de Dret Legal, explicó que “en este proceso se debe suscribir el contrato, en el cual se grava el inmueble para cumplir con las obligaciones, las cuales deben cumplirse en su totalidad.

Si las obligaciones no se cumplen, el acreedor tendrá derecho a ejecutar la garantía (el inmueble)”. Agregó también que el contrato debe ser elevado a escritura pública. Este es un requisito constitutivo del derecho real de hipoteca.

Al respecto, Gámez agregó que “al ser un derecho real accesorio requiere de una obligación principal garantizada. En la práctica suele suscribirse e inscribirse la hipoteca primero, y posteriormente el banco o acreedor otorga el crédito y desembolsa el dinero”.

Legalmente, este proceso, además, deberá ser realizado expresamente por el dueño del inmueble. Navarrete explicó que la hipoteca requiere que el propietario del bien sea quien la constituya, ya que solo el titular de los derechos sobre la propiedad tiene la capacidad legal para ofrecerla como garantía. Si un tercero intenta hipotecar un inmueble que no le pertenece, esa hipoteca sería nula.

Sobre los límites que puede tener una hipoteca, es importante destacar que no hay un límite legal específico para el valor de una hipoteca en la legislación colombiana. Sin embargo, el monto de la hipoteca está generalmente limitado por el valor del inmueble, ya que este actúa como garantía. El valor del préstamo otorgado por la entidad financiera usualmente no supera un porcentaje del valor comercial del inmueble, por ejemplo, 70% u 80%, pero este valor se determinará dependiendo de las políticas del prestamista.

Por otro lado, si en vez de solicitar una hipoteca, está pensando en comprar un inmueble que esté sujeto a esta figura debe considerar que se corre el riesgo de que, si el titular incumple, el bien sea reclamado igualmente sin importar quién tenga el título en el momento. Por lo anterior, según los expertos, es necesario en este tipo de transacciones asegurarse de que el vendedor cancele la hipoteca antes o durante la venta en su totalidad, o según sea el caso, negociar para que el comprador asuma el saldo de la deuda.

Antecedentes

En esta figura, si el deudor incumple con el acuerdo hipotecario en Colombia, el acreedor tiene derecho a iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca. Este procedimiento comienza con la notificación al deudor sobre el incumplimiento y, si no se resuelve, el acreedor presenta una demanda ante el juez competente. Si el juez admite la demanda, se ordena la venta del inmueble hipotecado en una subasta pública para recuperar la deuda y los fondos serán usados como pago.