Conozca aquí quién debe responder cuando hay daños en la propiedad horizontal

En el marco de la propiedad horizontal hay varios aspectos a tener en cuenta. Uno de los problemas más comunes se trata de intentar determinar quién debería responder cuando hay daños en edificios, conjuntos residenciales de casas y/o apartamentos.

En primer lugar se debe esclarecer que en estos lugares confluyen dos tipos de bienes. Los comunes, según la Ley 675 de 2001 que regula la propiedad horizontal, incluyen partes del edificio o conjunto que pertenecen a todos los propietarios tales como parqueaderos, bombas hidráulicas, techos, tuberías, mobiliario en la recepción, entre otros; y los privados que se refiere directamente a las viviendas.

Partiendo de esto, Carlos Riveros, director jurídico en Riveros Victoria Abogados, explicó que, de conformidad con lo dispuesto en la ley mencionada, la responsabilidad se atribuye depende en la zona donde ocurre el daño y quién lo haya causado.

Es decir, que si los daños ocurren en bienes privados “el propietario de dicho bien es generalmente responsable de los costos de reparación y de responder por los daños causados, salvo que estos hayan sido causados por fallas en zonas comunes”.

Por otro lado, si los daños ocurren en zonas comunes, la responsabilidad recae directamente en la administración de la copropiedad, a menos que el daño sea culpa de un copropietario o residente.
Por su parte, Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, agregó que no existiría responsabilidad cuando la causa del daño se debe a factores externos, tales como fuerza mayor, caso fortuito, hecho de terceros o que no respondan a la negligencia, imprudencia o impericia de quien se pretende la indemnización.

“Por tanto, para efectos de establecer la responsabilidad por un daño en bienes que hacen parte de la propiedad horizontal se debe determinar primero si dicho daño le es en efecto imputable culposa o dolosamente a alguna persona”, señaló el experto.

Asimismo, García añadió que sería diferente el evento en que los daños hubiesen ocurrido por afectaciones constructivas por defectos en la construcción de la edificación. “En estos casos existirían diferentes supuestos para efectos de reclamar la responsabilidad del constructor, ya sea en los términos del artículo 20260 del código civil o de lo establecido en el régimen de protección al consumidor”.

Wilben Palacios Barrera, abogado, urbanista y planificador urbano, director de la practica Urbanística e Inmobiliaria de Brigard Urrutia, explicó que en este tipo de problemas estructurales, como por ejemplo hundimientos, los propietarios afectados tienen derecho a exigir la reparación de los daños, bien sea a la constructora, si aún se encuentran dentro del término de garantía de 10 años, o a la copropiedad si los daños afectan bienes comunes.

Sin embargo, “si los daños comprometen la seguridad o habitabilidad del edificio, el propietario tiene derecho a la reparación integral de su propiedad y a una indemnización en caso de pérdida de valor o de daños adicionales. Todas las acciones anteriores deben estar precedidas de solicitudes ante las autoridades competentes”.

Así las cosas, García añadió que, efectivamente, “podría llegar a aplicarse la garantía decenal” del artículo 2060 del código civil, “siempre que el hundimiento se deba a un vicio constructivo o a un vicio del suelo que conocía o debía conocer el constructor”. El experto indicó también que en caso que no sea posible la reparación del inmueble ni restituir las condiciones de estabilidad, el constructor deberá proceder con la devolución del valor total recibido como precio del bien debidamente indexado.

Además “en caso de existir crédito hipotecario, reintegrará al consumidor tanto el valor cancelado por concepto de cuota inicial así como la totalidad de las sumas de dinero canceladas por concepto de crédito a la entidad financiera, debidamente indexado. Así mismo, el constructor deberá cancelar a la entidad financiera, el saldo total pendiente del crédito suscrito por el consumidor”.

En caso de que el responsable no responda por los daños, Wilben Palacios explicó que se deberá hacer la solicitud ante el implicado o ante la autoridad.

Algunas vías legales para esto pueden ser conciliación entre las partes involucradas para resolver el conflicto; si no se llega a un acuerdo, demandas judiciales; o se puede optar por acciones administrativas o quejas ante autoridades competentes como la SIC.

Antecedentes

Sobre resolución de conflictos en propiedad horizontal, Carlos Riveros señaló que si el problema es entre copropietarios se debe disponer lo establecido en el artículo 58 de la ley 675 de 2001, que dispone que: en primera instancia es el comité de convivencia o en caso de no tener, será otra autoridad competente que aplique los mecanismos alternos de solución de conflictos. Y si se trata de un problema contra una decisión de la asamblea serán los jueces civiles municipales.