¿Quién es el responsable por daños en propiedades horizontales luego de construir?

Se cumplieron 10 años desde que se finalizó el proyecto de vivienda Peñas Blancas en la avenida circunvalar con calle 81 en Bogotá. A una década de su entrega, los copropietarios del complejo de apartamentos aseguran que la fachada se está cayendo por el desprendimiento de la piedra caliza. Pese a las constantes quejas de los habitantes de uno de los edificios más lujosos del barrio Los Rosales, la constructora Escalar ha dicho que el proyecto se entregó en buen estado y que la garantía caducó.

Frente a este escenario, los habitantes de la propiedad contrataron al abogado y exsuperintendente de Industria y Comercio, Pablo Felipe Robledo, para iniciar una cruzada legal contra la empresa.

En menor o mayor grado, son varios los casos que hay en el territorio nacional sobre daños en las edificaciones y la pregunta de los dueños de esos apartamentos es una sola: ¿quién responde por las reparaciones?
Asuntos Legales consultó a abogados expertos en propiedad horizontal y lo que explicaron es que lo primero que hay que identificar son dos cosas: tiempo y tipo de daño.

Édgar Iván León, abogado y docente de la Universidad Sergio Arboleda, precisó que si, por ejemplo, existen daños estructurales que sean de fondo, hay una responsabilidad por parte de la constructora y, por lo tanto, debe responder por cualquier clase de daño con respecto a los bienes comunes.

“Este tipo de problemas se resuelven ante los jueces de la República, pero si alguna persona afectada siente que hay deficiencias más de fondo por parte de la conducta de los ingenieros o arquitectos, en ese caso, se demanda ante el Consejo Profesional de Ingeniería”, explicó.

A León también se le preguntó qué tanta responsabilidad puede tener una constructora cuando en los casos de daños estructurales en edificios se demuestra que fue por fallas en la construcción, a lo que respondió: “Las constructoras, por regla general, son personas jurídicas y quien debe responder por las acciones son los socios de las sociedades que hacen parte de las constructoras. En tal caso, es factible utilizar mecanismos societarios de responsabilidad para establecer la culpabilidad de dichos socios”.

A modo general, Asuntos Legales consultó cómo se procede cuando hay un daño notorio en la propiedad horizontal, como por ejemplo, en la zona de los techos del último piso de una torre de apartamentos, en una fachada principal o en los parqueaderos. Daniel Rueda de CMC Abogados, reiteró que la responsabilidad de las constructoras en este tipo de casos depende principalmente del tiempo en que se haya presentado el desperfecto y el tipo de daño.

“La Ley, específicamente la de protección a consumidores y compradores (1480 de 2011) establece los tiempos que cubren a los compradores en el daño a una propiedad. Se habla de un año para temas de acabados, pintura y elementos como cables de energía. La norma también habla de 10 años para garantías o daños estructurales que amenacen con la ruina del bien o defectos de la construcción por parte de la constructora en el desarrollo del proyecto”, dijo.

Rueda agregó que los compradores o copropiedades, dependiendo de quién esté habilitado para demandar, podrá atribuir perjuicios según el caso y acudir ante los jueces civiles. “No todos los bienes son facultad de los compradores, hay bienes que son comunes y es facultad de la administración garantizar el estado del inmueble. Si existen daños a muebles, inmuebles y personas por defectos de la construcción que no fueron atendidos, existe una responsabilidad civil, extra contractual y de índole penal, que se basará en la omisión o defectos en el proceso de desarrollo”, señaló.

Rueda afirmó que una vez agotado un escenario de quejas o requerimientos previos a la constructora, se puede acudir a demandas en contra de los responsables, y otras personas dentro de la cadena de desarrollo. También se puede iniciar una demanda civil.

El abogado fue enfático en que se debe tener cuidado cuando se habla de daños estructurales o de daños estéticos o de acabados. “Puede presentarse que por defectos en el proceso de ejecución del trabajo de fachadas se presenten afectaciones que, a simple vista, puedan verse como un riesgo inminente; lo anterior no significa un riesgo estructural para el edificio o un riesgo de colapso. Se debe acudir a expertos estructurales que evalúen el daño antes de iniciar la acción”, explicó.