Real Estate Joint-Ventures en Colombia

Los contratos de “colaboración inmobiliaria”, comúnmente conocidos como “Real Estate Joint-Ventures” o “Joint Venture Inmobiliario” (en adelante el “REJV”), representa una modalidad de contrato de colaboración y distribución de riesgos especialmente útil para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y urbanísticos de diversas dimensiones. A pesar de que este contrato es una alternativa utilizada por inversionistas y constructoras, aún existe un cierto desconocimiento de este vehículo. A continuación, se explican algunos aspectos para tener en cuenta:

El REJV es un contrato orientado a unir esfuerzos para el desarrollo de un proyecto inmobiliario común y determinado, sin crear una persona jurídica diferente a los contratantes, para subsecuentemente distribuir los beneficios o asumir las pérdidas. Así las cosas, un REJV no está orientado a desarrollar la empresa inmobiliaria indeterminada, sino siempre a un proyecto particular y concreto (ejemplo: desarrollar sobre un lote de terreno una propiedad horizontal de varias etapas).

Al tratarse de un negocio jurídico multilateral, suele haber dos tipos de contratantes: Aportantes y Promotores. Los Aportantes suelen ser propietarios de inmuebles, que los transfieren a un fideicomiso y, como contraprestación por su aporte en especie, reciben un derechos fiduciarios que les dan el derecho a participar de un porcentaje sobre las ventas del proyecto o adquieren propiedad plena sobre apartamentos o locales comerciales, o ambas opciones (rendimientos y pago en especie). Por otro lado, los Promotores son empresas especializadas que estructuran y coordinan el proyecto, aportando su experiencia técnica y administrativa, ya sea directamente o mediante subcontratación. Éstos usualmente se encargan de gestionar la obtención de licencias, presentan estudios, promocionan el proyecto y, en ocasiones, llevan a cabo su construcción.

El REJV puede ser beneficiosa desde el punto de vista financiero para el proyecto inmobiliario, ya que implica la contribución de propiedades sin el desembolso inmediato de su valor, además tiene un tratamiento tributario que puede resultar beneficioso. No obstante, esto también conlleva establecer relaciones a largo plazo con terceros, a menudo no especializados en el negocio inmobiliario, lo que podría interferir en el desarrollo del proyecto. Cada caso deberá evaluar cuidadosamente los aspectos financieros y operativos para determinar la viabilidad de esta opción.

En cuanto a su tratamiento tributario, destacan dos aspectos: por un lado, respecto al impuesto de renta y complementarios, cada uno de los contratantes debe declarar de forma independiente sus activos, pasivos, ingresos y costos. Esto se debe a que, a diferencia de las sociedades, el contrato no da origen a una persona jurídica, y, por lo tanto, el REJV no se considera contribuyente, según lo establecido en el artículo 20 de la Ley 1819 de 2016. Por otro lado, respecto al IVA, la distribución de ingresos no está gravada pues no corresponde a la prestación de un servicio. Igualmente, al tratarse de aportes realizados por las partes, estos, en principio no deberían ser facturados. En todo caso, es importante que no exista un rendimiento garantizado para las partes, (entendido como un pago fijo recibido independiente de las utilidades o pérdidas que se generen en el desarrollo del proyecto), pues en dicho caso la DIAN podría reclasificar la operación y determinar la existencia de la prestación de servicios sujetos a IVA.