Controversias entre propiedad horizontal y constructor: elementos clave

Cada vez son más comunes las acciones contractuales que enfrentan a constructoras con propiedades horizontales y propietarios y en las que se discuten, entre otros, el diseño, construcción y entrega de la respectiva obra. En reciente sentencia SC496-2023 del 16 de enero de 2024, la Corte Suprema de Justicia destacó varios elementos claves en este tipo de controversias, así:

1. Recordó la relevancia de fijar desde la demanda misma el marco regulatorio aplicable, como lo es el de protección al consumidor, pues en el caso bajo estudio concluyó que “fruto de la vaguedad e imprecisión conceptual de su escrito inaugural, se mantuvieron al margen del debate judicial varias cuestiones que eran trascendentes”.
2. Destacó que, por ser un tema de protección al consumidor, el interesado “tendrá que acompañar a su demanda prueba de que efectuó la reclamación directa en tiempo, es decir, dentro del plazo de la garantía legal”.
3. Para acreditar la reclamación oportuna, explicó la Corte que son tres los elementos a demostrar: el tipo de garantía según su clasificación, la fecha de entrega de la obra y la fecha de la reclamación.

a. En cuanto al primer elemento, explicó que es necesario demostrar si la garantía perseguida se clasifica: (i) como estabilidad de la obra la cual “atañe a la integridad estructural de la construcción” y cuyo término de garantía “se extiende por diez años”, o (ii) como parte de los acabados o líneas vitales, elementos “que no tienen relación con su estructura”, por ejemplo, las partes que “permiten la habitabilidad, las que tienen propósitos funcionales, o las que sirven al ornato”, cuya garantía “tendrá vigencia de un año”.

b. Frente a la fecha de entrega destacó que se tendrá como tal la que acredite la respectiva acta. En ausencia de esta, opera “el supuesto fáctico del que se sirve la presunción de entrega que establece el artículo 24 de la Ley 675 de 2001 (…) «la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el [51%] de los coeficientes de copropiedad»”. La Corte aprovechó para aclarar que en proyectos construidos por etapas, la regla anterior aplicará según la conclusión de cada una.

c. Frente a la fecha en que se elevó la reclamación, recordó que “bastará con que el acto comunicativo se realice oportunamente, y revele con claridad el defecto por el que se reclama, sin importar que se consigne en un soporte documental (físico o digital), o se exprese verbalmente”, aclarando que “cualquiera que sea la senda elegida por el consumidor, tendrá que acompañar a su demanda prueba de que efectuó la reclamación”.

También precisó que la prueba de la “reclamación directa puede sustituirse por «un acta de audiencia de conciliación emitida por cualquier centro de conciliación legalmente establecido»”.

4. Para cerrar, señaló que de no demostrarse la reclamación: “las pretensiones de efectividad de la garantía no pueden salir avante, bien porque la reclamación directa es requisito de procedibilidad de la acción judicial, o bien porque, fenecido el término de la garantía sin reclamaciones, opera la caducidad del derecho de hacer efectiva esa garantía”.

5. Por otra parte, la Corte concluyó que no hubo infracción del Tribunal Superior por no haber utilizado sus facultades ultra y extra petita para comprobar el agotamiento de la reclamación.

Así, en controversias de esta naturaleza, el análisis de los citados elementos será fundamental al momento de plantear la respectiva acción o su defensa.

*Carlos Mauricio Cerratto Peña, director del Equipo de Litigios, Arbitraje e Insolvencia de Brigard Urrutia.