¿Quién puede reclamar la garantía de los bienes comunes?

La respuesta a este interrogante podría resultar sencilla si se tiene en cuenta, por una parte, que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001, establece que “la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado (…)”, y por otra, el artículo 14 del Decreto 735 de 2013 (actualmente, artículo 2.2.2.32.3.4. del Decreto 1074 de 2015), el cual señala que “la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado”.

Lo anterior obedece, claramente a que, una vez constituida legalmente la propiedad horizontal, surge la persona jurídica encargada de administrar los bienes comunes y atender los asuntos que sean de interés común de los propietarios de los bienes privados, labor que realizará a través de un representante legal, quien tiene, entre otras funciones, las de “cuidar y vigilar los bienes comunes” y “representar judicial y extrajudicialmente la persona jurídica”.

En ese sentido, será al administrador en su condición de representante legal de la propiedad horizontal, a quien le corresponderá -por estar facultado legalmente para ello-, presentar la respectiva reclamación directa y/o judicial para requerir la garantía legal cuando se presenten fallas, daños o deficiencias constructivas en los bienes comunes.

No obstante, mediante Sentencia SC395-2023 del 18 de diciembre de 2023, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, dentro del marco de un proceso de protección al consumidor, concluyó que el alcance e interpretación del citado artículo 14 del Decreto 735 de 2013, también habilita a los copropietarios pues son estos quienes -en una relación de consumo- ostentan la condición de consumidores o usuarios de los bienes comunes de la copropiedad y, por tanto, son los beneficiarios y titulares de la acción prevista en la Ley 1480 de 2011.

En otras palabras, la H. Corte consideró que sólo quienes adquieren las unidades privadas de una propiedad horizontal y son titulares en común y proindiviso de los bienes comunes, pueden ser entendidos como consumidores y, por tanto, “en las correspondientes relaciones de consumo quienes pueden actuar individualmente o en forma colectiva, a través de la propiedad horizontal”.

Así las cosas, los copropietarios -entendidos como consumidores- también estarían legitimados para formular cualquier reclamación ante el proveedor o expendedor (constructor), en la medida que fue a la persona jurídica “conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular” (art. 32, Ley 675 de 2001), a quien se asignó la potestad de hacer efectiva la garantía legal.

Ahora bien, en línea con los salvamentos de voto, dicha interpretación normativa no puede reñir en modo alguno con la definición de consumidor, prevista en el mismo Estatuto del Consumidor (art.5, num 3º), ni con los principios de economía y eficacia procesal, dado el volumen de actores que podrían llegar a conformar una propiedad horizontal y que, bajo ese escenario, tendrían que ser vinculados como litisconsortes necesarios.

Por consiguiente, es recomendable que la Asamblea General de Copropietarios, como órgano director, determiné cuál será el rol que la copropiedad asumirá en las relaciones de consumo, frente al constructor y las zonas comunes en la propiedad horizontal, durante la vigencia de la garantía legal, so pena de incurrir en dilaciones judiciales injustificadas y de verse afectado el acceso efectivo y eficiente a la justicia.