El pasado 16 de junio de 2021, fue aprobado el texto en segundo debate del Proyecto de reforma a la Ley 675 de 2001 (el “Proyecto”), que regula el régimen de propiedad horizontal (“PH”) en nuestro país. Por tal razón, es necesario analizar los principales cambios que introduce el Proyecto y las implicaciones que trae para los constructores y los copropietarios.
¿Cuáles son los ejes fundamentales del Proyecto?
(i) Inclusión de nuevas tecnologías de la información en la operatividad de la PH, (ii) modificación al procedimiento de entrega de bienes comunes por parte del constructor, (iii) modificaciones de las funciones de los órganos de administración e inclusión de la “multijunta” (en copropiedades por niveles), (iv) creación de un sistema de registro, infracciones y sanciones para los administradores, (v) desarrollo de un régimen de inspección, vigilancia y control a la PH y, (vi) regulación de la vivienda turística en la PH, entre otros.
¿Qué novedades trae la modificación al procedimiento de entrega de bienes comunes?
Se establece un procedimiento de doble vía en caso de renuncia al recibir o entregar los bienes comunes. Dependiendo de la situación, será la asamblea de copropietarios o el constructor quien convocará a la contraparte para que realice la entrega o reciba los bienes comunes. En el evento en que la parte convocada no concurra, se podrá designar un perito inscrito en la Cámara de Comercio de la jurisdicción donde se encuentra ubicada la PH para que certifique la entrega o el recibo de los bienes comunes. Dicho perito deberá tener experiencia mínima de 2 años en normas urbanísticas, PH, construcción y/o arquitectura.
¿El procedimiento de entrega de bienes comunes elimina la posibilidad de iniciar procesos judiciales o sancionatorios en contra del constructor?
No, de hecho, el Proyecto establece que el nuevo procedimiento podrá ser aplicado, sin perjuicio del derecho que tiene el administrador de la PH para iniciar cualquier proceso judicial o sancionatorio (protección al consumidor) para buscar el saneamiento de deficiencias constructivas y/o atención a garantías.
¿Cómo se regula la vivienda turística en la PH?
Los servicios de hospedaje y alojamiento serán permitidos, siempre y cuando se cumplan con las normas de uso del suelo. En caso de que la copropiedad sea construida exclusivamente para la prestación de estos servicios, el administrador deberá tener formación académica en materia turística y el propietario de la(s) unidad(es) privada(s) donde se preste el servicio de hospedaje deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo. En el evento en que la copropiedad sea la operadora directa de las unidades privadas destinadas a estos servicios, esta deberá contratar una póliza de seguro de responsabilidad para amparar daños a huéspedes y/o a terceros.
¿Qué le hace falta al Proyecto?
A pesar de que se avanza mucho para suplir los vacíos que la ley tiene y para actualizarla a las necesidades actuales, en el texto del Proyecto las copropiedades de uso residencial siguen siendo definidas según el estándar tradicional de la vivienda en Colombia, esto es, vivienda bifamiliar o multifamilar, dejando de lado las nuevas realidades que están siendo reconocidas por el mercado e incluso por los municipios, tales como: residencias estudiantiles, residencias para el adulto mayor o soluciones de covivienda (viviendas agrupadas con amplios espacios comunitarios).
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