Causa de fuerza mayor, una figura aplicable a arrendamientos por el covid

Entre muchos de los decretos que ha saco a la luz el Gobierno Nacional, el Decreto 579, propuesto por el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, adopta seis medidas en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento. Sin embargo, el mismo tiene “zonas grises” en algunos aspectos de gran relevancia para los arrendadores, ya que no menciona nada sobre la suspensión de contratos en el marco de la pandemia.

El hecho se ha convertido en un tema de trascendencia , ya que en las últimas cifras de Fedelonjas, reveló que 34% de los hogares en Colombia viven arriendo, es decir, 4,9 millones del total nacional. Y lo que ha generado preocupación es que muchos arrendatarios, están acudiendo al artículo 64 del Código Civil para dar por terminado el contrato invocando un “caso fortuito o de fuerza mayor”, debido a las circunstancias por las que pasa actualmente el país.

Para el abogado Diego Márquez Arango, asociado de del Hierro Abogados, para invocar estos hechos se deben acreditar al menos tres elementos: que se trate un hecho imprevisible, irresistible y externo o ajeno al deudor. En los dos primeros casos es posible que se cumpla.

Sin embargo, “con el criterio de la irresistibilidad hay más zonas grises, y se tendría que evaluar caso por caso. Se debe tener en cuenta qué tan posible es para un arrendatario cumplir con sus obligaciones contractuales, y cada sector tiene sus particularidades. La irresistibilidad supone muchas pruebas, principalmente financieras, y allí radica su dificultad”, indicó Márquez.

Aunque no hay algo totalmente definido sobre el tema y cada caso tendrá que ser analizado por un juez para ver si en verdad estaría enmarcado en esta figura, y ver si es posible alegar esto como una razón eximente de la responsabilidad derivada del incumplimiento de un contrato. Lo cual derivaría en la terminación del contrato antes del tiempo acordado.

Sin embargo, la terminación de cualquier contrato no exime el pago de los cánones en sí mismo. Si se logra la terminación anticipada del contrato de arrendamiento, ya sea justificada en la fuerza mayor o caso fortuito, o incluso de común acuerdo por las partes, el arrendatario únicamente tendría que pagar los cánones de arrendamiento causados hasta la fecha en que se decretó o se dio por terminado el contrato, de alguna manera siempre va existir el deber de satisfacer la obligación principal del contrato.

De acuerdo con la Ley 820 de 2003, la cual reglamenta los arrendamientos de vivienda urbana en el país, al momento de llevar a cabo el alquiler de un inmueble, lo primero que se debe hacer es un contrato en donde se fijara el nombre y la identificación de los contratantes; precio y forma de pago; además del término de duración del contrato, en el mismo también se generan unas cláusulas penales por terminación anticipada de contrato.

En este caso lo que puede suceder es que, si se decreta la terminación del contrato debido a la fuerza mayor o caso fortuito, luego de que el arrendatario, en efecto, lograra demostrar la imposibilidad para ejecutar las obligaciones del contrato ante un juez, en ese sentido no habría lugar al pago de cláusulas penales o multas por terminación anticipada del contrato, ya que podría ser entendido que no las pudo seguir ejecutando debido a un hecho externo a su voluntad.

“Ahora, llegar a la declaratoria de la fuerza mayor o caso fortuito tiene sus complejidades judiciales. Siempre será mejor y para todas las partes llegar a acuerdos”, aseguró Márquez.

Por otro lado, la aseguradora Sura, explicó que para estos casos los seguros pueden cubrir algunas obligaciones que hacen parte de un contrato de arrendamiento que sean incumplidas por el arrendatario, tales como: el pago del canon, de los servicios públicos y de la cuota de administración.

Sin embargo, aseguraron que ante casos fortuitos cada contrato de arrendamiento tiene unas características específicas que no permiten una respuesta generalizada y que deben ser estudiadas caso por caso.

Para Nicolás Lozada, socio de Rincón Cuéllar & Asociados; el caso fortuito o fuerza mayor puede ser alegado tanto en contratos de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda como aquellos que son comerciales, ya que los dos aplica la misma situación.

Lozada resaltó que lo más importante en estos momentos es buscar soluciones entre las dos partes siguiendo las recomendaciones dadas por el Ministerio de Vivienda. “Si el arrendatario decide no pagar, lo más fácil es que haya un acuerdo entre las dos partes. Lo que se puede pactar es que se suspenda los cobros dentro de un tiempo o se rebaja el arrendamiento comentó.