Qué es lo que usted debe tener en cuenta si tiene un local comercial en arriendo

Hace unos días, el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, aseguró que con el fin de mitigar el impacto de la crisis en las viviendas y los locales comerciales que hayan sido arrendados estaba analizando un decreto en el cual contemplaba la suspensión de acciones de desalojo, el congelamiento del precio de los arriendos y la suspensión del cobro de intereses de mora y de penalidades en caso de incumplir con el pago durante el tiempo pactado. Aunque al momento todavía se sigue estudiando, Asuntos Legales averiguó qué implicaciones pueden tener estas medidas en los comerciantes.

A partir del último estudio realizado por la Federación Nacional de Comerciantes (Fenalco), el cual reveló que 72,1% de los comerciantes ha disminuido considerablemente sus ventas y teniendo en cuenta que solo están siendo abiertos aquellos establecimientos considerados como esenciales, se ha generado un impacto en los arrendamientos de locales comerciales.

En principio, hay que tener claro que el contrato de arrendamiento es de carácter obligatorio y la coyuntura no genera una modificación del contrato en donde se pueda señalar que se abstiene de cumplir las prestaciones a su cargo.

Así es como lo explicó la firma Henderson S. Abogados cuando dice que “es sabido que el contrato legalmente celebrado se presume válido y que su invalidez solo puede ser decretada por un juez. Así mismo, su modificación solo puede ser acordada de consuno por las partes u ordenada por el juez”.

Por lo tanto, los cánones de arrendamiento se seguirán causando más allá de que los locales o no estén funcionando. Sin embargo, el proyecto que tiene actualmente la cartera de Vivienda, determina que se deberá llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes a abril y mayo o hasta que dure la declaratoria de emergencia económica, los cuales no podrán incluir ningún tipo de sanción.

Por esa razón, el abogado Diego Márquez Arango, socio de Del Hierro Abogados, explicó que la mejor solución en estos casos es poder buscar la manera de llegar a un acuerdo con el arrendador, para que dentro del alcance del contrato se modifiquen los términos iniciales del mismo y se pueda llegar a una forma de pago.

“La lógica del texto establece que el incumplimiento en el pago de los cánones no genera intereses, ni penalidad, ni sanción alguna, es decir, no tiene consecuencias jurídicas el no pago”, explicó Márquez.

Adicionalmente, podrá tener en cuenta que se está determinando aplazar el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes que se tuvieran que hacer efectivos a partir de abril de 2020 y hasta dos meses después de finalizada la emergencia. Sin embargo, se deberá seguir pagando los servicios públicos.

Para muchos de los arrendadores quienes estén pensando en alegar la medida de fuerza mayor o el caso fortuito para la terminación del contrato, no sería tan conveniente en estos casos ya que la misma debe ser analizada por un juez.

“Estas figuras pueden ser utilizadas para eximirse de la responsabilidad derivada del incumplimiento del contrato. No obstante, para que pueda operar estas figuras deben ser alegadas y declaradas por un juez”, manifestó Enrique Carlos Mercado Suárez , abogado corporativo de la firma RSM Tax & Legal.

Para terminar, puede llegar a tener en cuenta algunas de las recomendaciones que hizo Fenalco con las cuales los arrendatarios comerciales podrían tener un acuerdo con sus arrendadores. Entre los consejos, destacan algunos como el de establecer el pago de un canon variable que sea un porcentaje sobre los ingresos del negocio o renegociar un porcentaje acordado entre las partes del canon fijo de arrendamiento. También, se podría suspender el canon de arrendamiento durante los meses de crisis y posponer su pago total o parcialmente al finalizar la emergencia.