Lo que se aprueba y lo que no en las asambleas de conjuntos que inician en este mes

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Si usted no ha visto un grupo de personas gritando dentro de un mismo espacio y sacando su lado más polémico en medio de una discusión, seguramente no ha asistido a una asamblea de copropietarios.

Las asambleas son el espacio amado y odiado por los que viven en conjuntos, condominios y otros tipos de copropiedades. En ellas se toman decisiones clave para la administración de estos bienes. Sin embargo, no todo puede definirse en estas reuniones, ya que existen límites legales que protegen la propiedad.

El artículo 45 de la ley 675 del 2001 es la normativa que regula la propiedad horizontal. “En ese artículo se establecen los quórum y las mayorías; ¿Qué quiere decir esto? Que para efectos de tomar decisiones en la asamblea se tiene que establecer el quórum decisorio, que podrá ser a máximo de 70% de los coeficientes que integran el edificio o el conjunto”, dijo Camila Pulgarín, abogada líder del Centro Jurídico Internacional. La fecha límite será el 31 de marzo de 2025.

¿Qué no se puede decidir?

En una asamblea de copropietarios no se pueden aprobar medidas que transgredan derechos fundamentales. Tampoco se pueden tomar decisiones que afecten la propiedad privada de un individuo sin su aprobación.

Tampoco es permitido aprobar normas que contradigan la legislación vigente, como la Ley de Propiedad Horizontal. Este tipo de decisiones corresponden exclusivamente a jueces, entidades estatales o autoridades superiores, por ende no pueden ser asumidas por la asamblea.

Tampoco se pueden establecer normas discriminatorias o restricciones arbitrarias basadas en raza, género, religión u otras condiciones personales. Además, se prohíbe privar a un propietario de servicios esenciales como agua, electricidad o gas sin el debido proceso, incluso en casos de incumplimiento de pagos.

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“No se pueden tomar decisiones de los temas previstos en el artículo 38 con el número de votos que representen los coeficientes de copropiedad inferior a la mitad más uno de los mismos.Es causal de nulidad de la decisión”, dijo Leonardo Leal, secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas.

Además, explicó que existen decisiones que requieren una mayoría calificada, según lo establecido en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, lo que significa que se necesita 70% de los coeficientes. Un ejemplo de esto es la reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal. Si se intenta reformar el reglamento con solo la mitad más uno de los coeficientes, esto puede ser motivo de nulidad de la reforma.

Decisiones que se pueden tomar

Por otro lado, existen aspectos en los que la asamblea tiene plena competencia. Entre ellos, la aprobación del presupuesto anual y la determinación de cuotas ordinarias y extraordinarias para el mantenimiento del conjunto residencial. También se pueden elegir o remover administradores, revisores fiscales y miembros del consejo de administración, siempre cumpliendo los procedimientos establecidos.

“Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”, dice el artículo 37 parágrafo tercero de la ley.

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La asamblea puede modificar el reglamento de propiedad horizontal si cuenta con las mayorías requeridas según la normativa.También está facultada para autorizar gastos extraordinarios y aprobar obras que no sean de mantenimiento esencial, siempre respetando los requisitos legales.

“En la asamblea se pueden tomar decisiones sobre el uso, mantenimiento y disposición de bienes comunes, siempre dentro de los límites legales. También, si el reglamento lo permite, la asamblea puede imponer sanciones por incumplimientos normativos, siempre respetando el debido proceso”, manifestó Oscar J. Coy, profesor de derecho en la Universidad de La Sabana.

Multas por inasistencia

El artículo 59 de la Ley 675 de 2001 establece las sanciones aplicables por la inasistencia a las asambleas obligatorias y el incumplimiento de obligaciones definidas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

“Ese incumplimiento puede ser dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo de la persona que incumpla y las cuales no podrán ser de 10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo de la persona incumplida”, dijo Camila Pulgarín.

Asimismo, se pueden imponer restricciones al uso de bienes comunes no esenciales, como salones comunales, zonas de recreación y espacios deportivos. En algunos casos, la administración puede publicar el listado de quienes no asistan a las asambleas en lugares de amplia circulación dentro de la copropiedad.

La aplicación de estas sanciones debe seguir los procedimientos establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, garantizando el debido proceso y el derecho de defensa de los afectados.

Esto implica rectificar si existen justificaciones para la inasistencia o el incumplimiento, permitiendo la presentación de atenuantes o solicitudes de exoneración.

Las sanciones pueden ser de carácter pecuniario (con dinero) o no pecuniario, dependiendo de loestipulado en la normativa interna de la copropiedad y las decisiones tomadas en la Asamblea General o el Consejo de Administración.

Antecedentes

Los manuales de convivencia en propiedad horizontal deben ajustarse a diversas normativas legales, entre las cuales se destaca la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal y establece los principios generales que deben orientar su elaboración. Asimismo, el Decreto 1077 de 2015 complementa esta ley, especificando aspectos relacionados con la elaboración y el contenido de los manuales de convivencia