Las opciones vigentes para renegociar los pagos en los contratos de los arriendos comerciales

Uno de los sectores más afectados por cuenta de la pandemia del covid-19, y de las medidas de aislamiento locales y nacionales para mitigar su impacto, ha sido el del comercio.

Ante la imposibilidad de muchas empresas de mantener su negocio a flote, han crecido también el número de casos de arrendatarios que no pueden pagar el canon de los locales comerciales que tenían alquilados, por lo que muchos se preguntan qué herramientas tienen a disposición, tanto arrendador como arrendatario, para llegar a acuerdos que resulten beneficiosos para ambos.

Para esto, es necesario tener claridad sobre cuáles son los derechos y deberes de ambas partes. Esteban García Jimeno, abogado de Holland & Knight, explicó que “el arrendador tiene derecho a que se le pague el canon oportunamente, a que se destine su inmueble únicamente al uso establecido en el contrato, a que no hagan adecuaciones sin su autorización y a que, al finalizar el contrato, le entreguen el inmueble en buenas condiciones”.

Y agregó: “por su parte, el arrendatario tiene derecho a que le pongan a su disposición el uso y goce del bien, a la garantía de que no va a estar perturbado en su tenencia, derecho a la estabilidad y prórroga automática una vez se cumplan dos años, y solo puede ser desahuciado en las causales establecidas en el Artículo 518 del Código de Comercio”.

Esas causales, de acuerdo con la norma, son: el incumplimiento del contrato por parte del arrendatario; cuando el propietario necesite el inmueble para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario; y cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina. Por otra parte, el Artículo 520 del Código establece que, en caso de desahucio al arrendatario, al arrendador debe dar un preaviso de al menos seis meses antes de la fecha de terminación del contrato.

En condiciones normales, entonces, las normas hacen que el arrendador esté muy atado para terminar los contratos, pues tiene que avisar con mucha anticipación y las causales son específicas. Sin embargo, la realidad es que las normas nunca fueron concebidas para lidiar con situaciones como la actual, en la que el problema más frecuente tiene que ver con la incapacidad de pago.

Diego Márquez, socio de la firma Del Hierro Abogados, hizo énfasis en que “hay que tener claro que entre los derechos del arrendatario no existe el derecho a renegociar la deuda o el futuro canon. Por eso, lo ideal es que las partes negocien entre sí, de manera privada, con las herramientas que hay y, en último caso, que busquen una conciliación para que un tercero ayude a dirimir la controversia”.

Algunas posibilidades para llegar a un acuerdo son: la negociación directa entre las partes, que es un pacto entre privados en el que no interviene ningún externo y puede materializarse en un otrosí al contrato; un contrato de transacción, en el que las partes solucionan un conflicto haciendo recíprocas concesiones y se cuenta como sentencia; y una conciliación, en la que un tercero media, orienta y dirige a las partes con el propósito de que lleguen a un acuerdo satisfactorio.

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Para este fin la Cámara de Comercio de Bogotá (CCB), a través de su Centro de Arbitraje y Conciliación, activó el 13 de abril de este año el programa de conciliación para contratos de arrendamientos comerciales en tiempos de emergencia.

“A través de este programa se abrió la posibilidad para que los comerciantes pudieran solucionar las controversias relacionadas con sus contratos de arrendamiento. En total, en desarrollo del programa, se recibieron 596 solicitudes, destacando que de esas se lograron acuerdos en 344, además de 76 arreglos directos, 107 imposibilidades y 50 inasistencias. Actualmente, hay en trámite todavía tres casos”, dijo Gustavo Piedrahita, subdirector del Centro de Arbitraje y Conciliación de la CCB.

Piedrahita explicó que el porcentaje de acuerdos de esos casos es de 80%, lo que permitió que, en muchos casos, “la Cámara de Comercio de Bogotá pudiera acompañar a esos comerciantes a resolver los conflictos suscitados en el marco de sus contratos”.

Sin embargo, entendiendo que no siempre las partes pueden conciliar, el Gobierno Nacional emitió el Decreto 797, que regula temporalmente la terminación unilateral de contratos de arriendo de local comercial para las actividades más afectadas por la pandemia (ver gráfico). La norma, que está vigente hasta el próximo 31 de agosto, establece que en caso de imposibilidad de llegar a un acuerdo, el arrendatario tiene la facultad de dar por terminado el contrato de forma unilateral pagando solamente un canon de multa, lo que supone un alivio en la medida que la costumbre comercial dicta que la penalidad por terminación anticipada es de tres cánones.

No obstante lo ideal, recalcan los juristas, es que los arrendatarios y arrendadores busquen negociar de forma amigable para llegar a unas condiciones que resulten favorables para las dos partes.