Impuesto al consumo de los bienes inmuebles

La Ley de Financiamiento creó el impuesto nacional al consumo para la enajenación de bienes inmuebles, introducido en el Artículo 512-22 del Estatuto Tributario (ET). La redacción de esta norma genera dudas sobre la estructura y aplicación del impuesto, que se espera sean aclaradas por el Gobierno mediante un decreto reglamentario. No obstante, a continuación se explican las características del nuevo impuesto al consumo.

¿Qué dice la norma?

Está gravado con el impuesto al consumo la enajenación a cualquier título de bienes inmuebles, nuevos o usados, que superen las 26.800 UVT ($918.436.000 para 2019), incluidas las cesiones de derechos fiduciarios o de fondos que no coticen en bolsa con inmuebles como activo subyacente.

La norma excluye del impuesto la enajenación de predios rurales destinados a actividades agropecuarias, y de predios destinados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social y/o prioritario. Adicionalmente, están exentos los inmuebles destinados para equipamientos colectivos de interés público social que adquieran las entidades estatales o las que pertenezcan al régimen tributario especial.

Características del impuesto

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Del Artículo 512-22 del ET se puede interpretar que el impuesto lo asumirá económicamente el comprador del inmueble, el cual no podrá descontar o deducir el valor del impuesto; sin embargo, formará parte del costo del inmueble. El efecto práctico de esto es que el comprador podrá deducir del impuesto sobre la renta el impuesto al consumo pagado mediante gastos por depreciación del activo. Lo anterior teniendo en cuenta que (i) la depreciación solo aplica para las construcciones y edificaciones, pero no para los terrenos; (ii) la depreciación se limitará a la tasa anual de 2,22% establecida en el Artículo 137 del ET; y (iii) las deducciones por depreciación estarán gravadas como renta líquida por recuperación de deducciones en caso de que el comprador enajene el bien antes del periodo de vida útil (Artículos 195 y 196 del ET).

La tarifa del nuevo impuesto es 2%, aplicado sobre la totalidad del precio de venta. Cabe mencionar que el Artículo 90 del ET, modificado por la Ley de Financiamiento, dispone que las partes deberán declarar que el precio informado en la escritura pública de enajenación comprende el precio real y total pactado por el inmueble. En este sentido, la base gravable del impuesto al consumo será el precio de venta que aparezca en la escritura pública de enajenación.

Recaudo y pago del impuesto al consumo

El Artículo 512-22 del ET establece que el impuesto al consumo será recaudado en su totalidad antes de la enajenación del inmueble mediante el mecanismo de retención en la fuente. Existe incertidumbre sobre quién debe practicar dicha retención, cuál es el procedimiento para presentar las declaraciones de retención, y cómo pagar las sumas retenidas.

Mediante el proyecto de decreto reglamentario publicado para comentarios el 24 de enero de 2019, el Gobierno Nacional propone establecer como agentes retenedores a los notarios públicos y a los administradores de las fiducias o de los fondos, quienes deberán presentar una declaración mensual de retención en la fuente y consignar los valores retenidos a la Dian. Como no se ha expedido el decreto reglamentario, no hay aún certeza sobre los aspectos mencionados.