¿Quién responde si un bien privado sufre un daño dentro de la propiedad horizontal?

Vivir en propiedad horizontal supone retos mayores para mantener la armonía en comunidad. Aunque hay algunas facilidades como espacios comunes y seguridad, también hay diferencias entre vecinos o situaciones de afectaciones en los bienes privados que se pueden generar al compartir algunas zonas.

Por ello, ante la posibilidad de daños de los bienes el artículo 3° de la Ley 675 de 2001 de propiedad horizontal señala la forma para solucionar estos conflictos en propiedad horizontal de uso residencial, comercial y mixto.

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Este mismo artículo indica la diferencia entre bien privado y zona común, y en el caso de los bienes comunes determina que es obligatorio que la copropiedad cuente con un seguro para proteger el patrimonio común de quienes comparten los bienes inmuebles.

Para 2022, había 74.521 copropiedades nacionales aseguradas por $368,6 billones. Del total, Bogotá representa 36%, y luego está Medellín, con 14%”, de acuerdo a datos de la Federación de Aseguradores Colombianos, Fasecolda.

El vicepresidente técnico de la federación, Carlos Varela, señala que estos seguros protegen ante riesgos potencialmente catastróficos, pero en los últimos años el sector asegurador ha incluido nuevas protecciones a la póliza para cubrir otros riesgos, “que frecuentemente afectan el bolsillo de los copropietarios, como los daños a los ascensores, bombas hidráulicas, daños en los techos, rotura de tuberías, afectaciones por granizo, inundaciones, vientos fuertes e, incluso, protege a los copropietarios frente a los malos manejos del dinero que haga la administración”.

Lo cual es de gran utilidad, considerando que, como lo explica Leonardo Leal Ahumada, abogado especialista en derecho comercial y secretario ejecutivo del Colegio de Abogados Rosaristas, cuando el daño a un bien ocurre en zonas comunes deberá responder la administración, y pone como ejemplo, la filtración de agua por el tejado en los apartamentos de los últimos pisos.

Pero si, por el contrario, el daño ocurre dentro de un bien privado, como que se rompa un tubo de la cocina o del baño por una remodelación de un apartamento en específico y la filtración afecta a otros vecinos, este daño lo asume el dueño del inmueble.

Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, explica que el artículo 18 de la Ley 675 de 2001 menciona expresamente que “los propietarios de los bienes de dominio privado deben usarlos absteniéndose de ejecutar actos que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, y establece que se deben ejecutar de inmediato las reparaciones en los bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder”.

Daños a vehículos

Un daño común que se puede generar es el de un rayón al vehículo de un vecino, pues es un bien privado que permanece en una zona común. Leal Ahumada señala que en este caso se pueden dar varios escenarios para determinar la responsabilidad. Si se identifica quién causó un choque simple o un rayón, esta persona deberá responder.

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Pero en caso de que no se identifique quién causo el daño o un el robo de una llanta, deberá responder la administración por negligencia en el cuidado del vehículo. “La ley 675 de 2001 tiene una regulación general sobre los daños ocurridos en parqueaderos y es la que aplica a todo tipo de propiedad horizontal. En la práctica en propiedad horizontal residencial, las administraciones no les gusta responder por estos daños y salvan su responsabilidad diciendo que el daño lo causó un tercero”.

En cambio, señala que en copropiedades horizontales como los centros comerciales es más sencillo que se asuma la responsabilidad, y generalmente tienen personal de parqueadero que hace rondas de vigilancia para evitar estos sucesos.

E indica que también hay mayor regulación con los artículos 89 y 90 de la ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana), el artículo 18 la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) y la Circular Única del Superintendencia de Industria y Comercio, SIC, que regulan con más detalle la prestación de servicios que suponen la entrega de un bien, como lo es en el caso de los parqueaderos.

“Son claras al señalar la responsabilidad de quién asume la custodia del vehículo, el cual será responsable ante el consumidor por la pérdida, accidente, hurto o cualquier otra clase de daño ocasionado durante su custodia”, explicó Leal.

Aunque se destaca una excepción, para la cual también hay regulación, y es sobre ciertos elementos que no hacen parte de los vehículos, pero quedan dentro del mismo como es el caso de un computador portátil, que en caso de hurto, el cuidador del vehículo es exonerado de responsabilidad a menos que se haya entregado su custodia formal.

Pasos para solucionar estos conflictos

Rocio Bula Mayorga, experta en Propiedad Horizontal y derecho urbanista en Navarrete Consultores, explica que ante un daño, lo primero que se debe hacer es revisar el caso con el Comité de Convivencia para que este realice la investigación correspondiente; para que se aplique la sanción y la reparación del vehículo de acuerdo con lo estipulado en el reglamento de propiedad horizontal.

"En caso de que el comité de convivencia no brinde la atención que amerite el caso, y no realice la investigación correspondiente, el afectado tendrá que levantar una petición para solicitar los elementos probatorios necesarios, con los cuales podría individualizarse a los responsables y así, impulsar el proceso".

En el caso de robo del vehículo se requerirán los elementos materiales probatorios (solicitud de cámaras de CCTV a la empresa y/o cualquier otro medio probatorio útil, conducente o pertinente) para identificar plenamente el actuar de quienes estaban en turno de seguridad mientras se desarrollaron los hechos.

"Cabe advertir que paralelamente es necesario iniciar la correspondiente acción penal en caso tal, que el hecho ocurrido pueda enmarcarse en un hecho delictivo contemplado en nuestro Código Penal", concluyó Bula.

Antecedentes

El abogado Leonardo Leal indica que el Art. 22 de La ley 675 de 2001 habla de otro tipo de bienes, los comunes de uso exclusivo y su regulación particular. Estos bienes hacen referencia a los que son comunes pero no necesarios, por lo que son para el goce de dominio particular, entre ellos están balcones, terrazas, cubiertas o patios.

En este caso, quien deberá asumir el gasto de la reparación de un daño es el propietario que se está beneficiando del uso exclusivo de ese espacio.