Ruidos y daños, los conflictos más comunes entre vecinos; así los puede solucionar

Los altercados entre vecinos suelen ser dolores de cabeza frecuentes que se comentan en estos meses, febrero y marzo, en los cuales se suelen hacer evidentes en las asambleas de copropietarios de los conjuntos residenciales o edificios para llegar a soluciones.

Según una encuesta realizada por Properix a 500 residentes de este tipo de viviendas, su preocupación más recurrente es el mal uso de los bienes comunes, como pasillos, parques, piscinas, ascensores y parqueadero. “Otros problemas más frecuentes entre residentes son los ruidos molestos y música alta, la tenencia irresponsable de mascotas y el consumo de sustancias psicoactivas”, señala Daniel Laverde, Gerente comercial de Properix.

Ante esto hay acciones para mediar estos conflictos, primero son de carácter conciliatorio, pero según la gravedad de los hechos pueden llegar a instancias judiciales.

Esteban García Jimeno, Senior Counsel en Holland & Knight, explica que el primer escalón para encontrar una solución a este tipo de conflictos es acudir al Comité de Convivencia, el cual debe estar reglamentado por el manual de convivencia, que a su vez se rige por el Reglamento de Propiedad Horizontal y es aprobado en las asambleas de copropietarios. Pero se debe considerar que este comité no tiene facultades para interponer sanciones.

Por ello, si este espacio no funciona, un segundo paso es interponer la queja ante el Consejo de Administración, o en su defecto ante la Asamblea de Copropietarios, estos órganos sí están facultados para imponer las sanciones correspondientes a la infracción al Reglamento o el Manual de Convivencia, siempre que se garantice el derecho de defensa, el debido proceso y el principio de proporcionalidad entre falta y sanción.

“En caso de reiteración o falta de cumplimiento de las sanciones, se tienen otros mecanismos externos para buscar la solución del conflicto: se puede acudir a conciliación extrajudicial en derecho o en equidad, una amigable composición, etc.; igualmente se puede acudir a la presentación de una acción policiva por comportamientos que afectan la tranquilidad y relaciones respetuosas de las personas o por comportamientos contrarios a la posesión y tenencia de bienes inmuebles”, explicó García Jimeno.

El abogado penalista de Rondón Duarte Abogados, Juan Sebastián Rondón, explica que a raíz de los múltiples conflictos se han creado diversas normas de distinto nivel de ordenamiento jurídico. Ejemplo de ello es que el Código de Policía determinó que comportamientos como los ruidos excesivos, agresiones entre miembros de una copropiedad, o daños de bienes entre copropietarios perturban la convivencia pacífica; por ello, si se agotaron las herramientas conciliadoras de los comités de convivencia se puede acudir a las inspecciones para poner las quejas respectivas e iniciar un procedimiento para que haya una sanción.

Otra entidad a la que se puede acudir es a la Personería del municipio. Andrés Rodríguez Becerra, personero delegado para la Coordinación del Ministerio Público y los Derechos Humanos de la Personería de Bogotá, indica que reciben casos como la tenencia o manejo inadecuado de mascotas y perros potencialmente peligrosos, o perturbación a la posesión de inmuebles de otras personas, que justo fue el tipo de conflictos civiles que más recibió la Dirección Centro de Conciliación de la Personería de Bogotá durante el año 2023.

“Se atendieron conciliaciones por actos que afectaban la tranquilidad y la convivencia dentro de las viviendas, edificios o conjuntos, cuando ya había actuado el Comité de Convivencia en los casos de propiedad horizontal, sin lograr un resultado positivo. Por tanto, en virtud del Estatuto de la Conciliación, se efectúan varios acercamientos con el fin de llegar acuerdos que permitan el restablecimiento de una buena convivencia”, dijo el personero delegado.

Pero si los hechos llegan a un nivel mucho mayor como agresiones verbales o riñas entre vecinos, ataques a la honra y el buen nombre, y daños intencionales como a bienes como vidrios o vehículos, se podría hablar de delitos como lesiones personales, injuria y calumnia, y daño en bien ajeno.

“En este caso la Fiscalía General de la Nación recibe este tipo de denuncias para adelantar las investigaciones respectivas y de hallarse la configuración del delito se iniciaría el proceso ante un juez penal”, indicó Rondón.

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Conflictos más comunes
El senior counsel en Holland & Knight explica que hay cinco principales fuentes de conflictos en la propiedad horizontal. El primero de ellos es el uso inadecuado de los bienes privados y/o abuso de los derechos por parte de los residentes, copropietarios o visitantes; y en este caso, los problemas más comunes que se presentan son los fuertes ruidos y en general los comportamientos que se dan en las unidades privadas, pero que afectan a otros residentes.

Después está la falta de mantenimiento o daños en los bienes privados o comunes, aquí uno frecuente es el rompimiento de un tubo. “En muchas ocasiones los propietarios responsables del daño no asumen su responsabilidad. Esta situación lleva a conflictos que pueden terminar en una afectación grave a la convivencia”, dijo García.

Luego está el uso inadecuado de los bienes comunes, y el incumplimiento de las normas de convivencia, aquí es común no ejecutar lo acordado en manejo de mascotas y de residuos. El último son conflictos entre copropietarios o con la administración, aquí se suele presentar irrespeto o llegar a la violencia.

Antecedentes

El artículo 18 de la Ley 675 de 2001 menciona expresamente que los propietarios de los bienes de dominio privado deben usarlos “de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”.