Un tiro en el pie

Unos de los pocos programas que han tenido continuidad en los últimos gobiernos han sido aquellos encaminados a suplir el déficit histórico y generalizado de vivienda en Colombia. El objetivo de construir suficientes viviendas de interés social (“VIS”) y viviendas de interés prioritario (“VIP”) ha ayudado en el mejoramiento de esta deficiencia. Esto, al punto que, en 2020 y en plena pandemia, el sector de la construcción reportó un importante crecimiento, liderado por el segmento de construcción VIS y VIP.

Este segmento tiene unas particularidades importantes. Es atractivo para los inversionistas nacionales y extranjeros principalmente por el bajo riesgo comercial, ya que, si el proyecto está bien ubicado y es respaldado por un buen equipo, se vende rápidamente. También es atractivo el bajo riesgo de contraparte, ya que los compradores son financiados por bancos y entidades estatales. Por otra parte, siempre ha sido un segmento de baja rentabilidad. El precio está limitado por la ley, el costo de construcción no es infinitamente flexible, y el costo de la tierra ha venido incrementándose justamente por la demanda que han generado los factores iniciales. Es por ello que construir vivienda de interés social es riesgoso, ya que las más pequeñas variaciones en los precios unitarios pueden llevar un proyecto del superávit al déficit.

Las exenciones y beneficios tributarios sobre estos proyectos, principalmente la exención del impuesto sobre la renta y la devolución del IVA sobre los insumos, se han venido factorizando dentro del modelo de negocios. De hecho, en algunos proyectos la totalidad de la utilidad es parte de la devolución del IVA, sin siquiera coincidir en monto, ya que el remanente de esta devolución se utiliza para terminar de pagar el costo del proyecto. Sobre este esquema, bueno o malo, es que se ha construido durante años este segmento.

Por esto, Camacol envió una carta abierta refiriéndose a la eliminación de estos beneficios tributarios en la propuesta de reforma tributaria presentada por el Gobierno Nacional, señalando que 80% del segmento VIS y VIP desaparecería de ser aprobado el texto actual. Esto implica la desaparición de cerca de 400.000 empleos directos y de uno de los principales motores de la economía nacional. Acaba con la iniciativa de disminuir el déficit de vivienda e incrementa la situación de pobreza generada por la pandemia.

Por esta y otras importantes críticas, el Gobierno Nacional ya había insinuado que este punto sería eliminado de la reforma, que ya retiró totalmente el presidente Duque.

Al parecer, la estrategia detrás de la reforma es una pesca con dinamita: proponer todos los mecanismos en simultánea y ver después de las negociaciones qué sobrevive. El problema y los daños. Los inversionistas detuvieron la evaluación de nuevos proyectos hasta tanto no haya claridad sobre el panorama tributario. Los proyectos que ya estaban en marcha cambiaron su planificación para obtener licencias de construcción antes del cambio tributario, para generar los derechos adquiridos que protejan su inversión. Estos cambios reducen el retorno financiero de las inversiones y modifican la eficiencia del programa constructivo y de ventas.

Al final, el impacto será para el consumidor de VIS y VIP y para quienes con nuestros impuestos financiamos estos proyectos. La generación de vivienda debe seguir siendo una prioridad del Estado para saldar la deuda histórica que tenemos en este aspecto con la población más pobre.