Vivienda turística: un llamado a la autorregulación

Hace algunas semanas se radicó en el Congreso el Proyecto de Ley 397 de 2024, mediante el cual se replica casi íntegramente el retirado Proyecto 205 de 2022, y nuevamente se promueve una reforma al Régimen de Propiedad Horizontal establecido en la Ley 675 de 2001. En particular el nuevo proyecto insiste en promover la viabilidad de prestar servicios de arrendamiento de corta estancia o vivienda turística al interior de copropiedades siempre que no exista prohibición expresa en los Reglamentos de Propiedad Horizontal (RPH), lo cual daría un vuelco a la forma como se ha regulado hasta ahora esta actividad en el país.

Empecemos por mencionar que, aun cuando la Ley 675 no desarrolló la figura de vivienda turística, la Ley 300 de 1996, Ley General de Turismo, sí contempla una definición, y establece unos parámetros mínimos que deben cumplirse si se quiere explotar bajo esta modalidad un inmueble sometido a propiedad horizontal.

Sin entrar en mayores detalles sobre el estado regulatorio, es importante destacar de la reglamentación a la Ley General de Turismo, que para rentar unidades residenciales bajo la modalidad de vivienda turística entre otros se requiere: 1) que los reglamentos de propiedad horizontal de edificios y conjuntos donde se encuentren uno o más inmuebles destinados a vivienda turística cuenten expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho fin; 2) la obligatoria inscripción de quienes destinan inmuebles a vivienda turística en el Registro Nacional de Turismo, así como la obligación de llevar registro de huéspedes, y 3) que los administradores reporten la destinación a vivienda turística de la que hagan uso los copropietarios administrados sin la debida habilitación y el cumplimiento de los requisitos de ley.

¿Qué implica entonces que en este momento se reabra el debate que impulsa el Proyecto de Ley 397? En caso de que la reforma no prospere y las normas no sufran variación en el corto plazo, la adopción de un régimen habilitante en los RPH para la prestación del servicio de vivienda turística seguirá siendo una obligación legal. Esto implica que los RPH deben establecer la posibilidad de prestar este tipo de servicio y regularlo conforme a las particularidades que tiene cada edificio o conjunto residencial.

Sin embargo, si el proyecto prospera en los términos planteados, no incorporar un régimen autorregulatorio es abrir la puerta a una prestación del servicio de vivienda turística sin restricción alguna. Desde mi experiencia, la prestación de este servicio es un tema sensible que genera graves disputas entre los copropietarios que están a favor y los que están en contra, y entre estos dos y los administradores.

Con independencia del curso que tome el panorama normativo, y en beneficio tanto de afines como de detractores a la prestación del servicio de vivienda turística en sus copropiedades, el camino solo es uno: establecer reglas de funcionamiento vía reforma a los RPH.

Así, la reforma a los RPH es a mi juicio indispensable en cualquier escenario, pues beneficia a todas las partes interesadas. Esto, pues dado el estado normativo actual, existe una obligación legal de establecer este régimen, de suerte que no tenerlo es una violación a la ley con todo lo que esto significa en materia de multas y sanciones. Pero inclusive, de cambiar el panorama normativo, la falta de regulación es caldo de cultivo para problemas entre vecinos con las dificultades que esto entraña para una correcta prestación del servicio.

*José Sebastián Cáceres Rodríguez, Socio Fundador de Altano Consultores