Así se determina la multa que debe pagar si no asiste a la asamblea de copropietarios

Sigue la temporada de asambleas de copropietarios en los conjuntos y edificios residenciales, una cita anual que muchos quisieran evitar, aunque hacer esto los pueda exponer a sanciones.

La Ley 675 de 2001 determina que es una obligación de los copropietarios reunirse cada año para tratar los temas relevantes de la copropiedad, y en el artículo 59 se establecen tres categorías de sanciones por no asistir a la asamblea general. Estas son sociales, monetarias y restrictivas.

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Esteban García Jimeno, senior counsel en Holland & Knight, explica que por ello los Reglamentos de Propiedad Horizontal suelen establecer sanciones por la no asistencia a las reuniones de la asamblea general de copropietarios, pues el Ministerio de Justicia señala que toda falta y sanción debe estar claramente tipificada en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por lo cual es imperativo que en este se establezca tanto la inasistencia a la asamblea como una falta, y la determinación de la sanción aplicable.

“Las sanciones por inasistencia a una reunión de la asamblea son generalmente de carácter pecuniario, es decir, multas. Esto no obsta para que el Reglamento de Propiedad Horizontal pueda establecer otro tipo de sanciones (sociales o restricción para el uso de algunos bienes comunes no esenciales)”, explica García Jimeno.

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En todo caso, las multas impuestas deben respetar los límites que se definen en el numeral segundo del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, el cual indica que “no podrán ser superiores, cada una, a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor”. Es decir, la sanción por la inasistencia injustificada a la asamblea no puede superar el doble del valor de la cuota de administración.

Por tanto, en caso de que la cuota de administración sea de $500.000, la multa por inasistencia no puede ser mayor a $1 millón, y si el caso es repetitivo, la suma de las multas no puede ser mayor a $5 millones, teniendo en cuenta esta cifra hipotética como base.

Considerando la característica de la injustificación es que García afirma que “no es factible establecer una responsabilidad objetiva que dé lugar a la interponer una sanción por el mero hecho de la inasistencia”. Por lo que si existen causas que justifiquen la inasistencia no habría sanción, y justo en los reglamentos de cada copropiedad se suele regular la forma de presentar las excusas de inasistencia.

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Las que usualmente se consideran válidas son eventos de fuerza mayor o caso fortuito de salud, o no haber sido factible otorgar un poder a otra persona; o por hechos generados por un tercero o a la misma administración al haber realizado una indebida convocatoria, pues vale destacar que estas reuniones se deben convocar con una anticipación de 15 días calendario.

Después de que se dé la inasistencia, se debe realizar un procedimiento que respete el debido proceso y que cumpla con “los derechos de defensa, imparcialidad, proporcionalidad y gradualidad de la sanción, teniendo en cuenta la intencionalidad, reincidencia, circunstancias atenuantes, agravantes y daño causado. En efecto, no puede existir una aplicación automática de la sanción”, explica García Jimeno.

Si el sancionado considera que no es aplicable la sanción o esta no responde con lo establecido en la Ley y/o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, podrá impugnarla en el mes siguiente a la fecha de comunicación de sanción por medio de un proceso verbal sumario que está regulado por el artículo 390 del Código General del Proceso.

Por lo general, el órgano competente para la interposición de las sanciones es el Consejo de Administración, salvo que la propiedad horizontal no cuente con este órgano, caso en el cual la competencia estaría en cabeza de la misma asamblea de copropietarios.

García Jimeno señala que después de impuesta una sanción, le compete a la administración de la propiedad horizontal hacerla efectiva, incluso mediante el cobro ejecutivo, o sea con un proceso judicial si es necesario.

Tecnología en el sector de propiedad horizontal

Shirlhey Sanchez, CEO de Colombia Proptech, sector inmobiliario con base tecnológica, señala que desde 2020, se evidenció un surgimiento mayor de desarrollos tech que buscan este impactar y contribuir en la transformación de las administraciones de propiedades con el objetivo de mejorar la rentabilidad, e impactar positivamente el manejo de los procesos administrativos y de la comunidad.

Una de las proptech que le ha apostado a este proceso es Hipal, plataforma de gestión de copropiedades y miembro de Colombia Proptech. Daniel Puentes, CEO y fundador de Hipal, explica que los copropietarios, de estratos entre tres a seis, actualmente no tienen la disposición de afrontar una asamblea de 11 horas, tiempo al que se pueden llegar a extender en algunos casos por gestión o comunicación ineficiente por parte de la administración y los copropietarios.

Por ello es frecuente que haya ausentismo o que muchas personas elijan dejar apoderados para que los representen en esta obligación, opción que es viable y preferible para evitar ser sancionado o llegar a instancias judiciales en la discusión de alguna multa.

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De acuerdo con esto, destaca que es oportuno valerse de herramientas que hagan más cortas y eficientes las asambleas para que los copropietarios asistan, pero en caso de que igual haya una inasistencia y posterior apelación a la sanción, con tecnología, las administraciones pueden saber y tener constancia de quién envió un poder, cuáles poderes fueron aprobados y cuáles apoderados asistieron.