Precisiones en torno a la garantía decenal sobre inmuebles destinados a vivienda

En reciente sentencia, el Tribunal Superior de Bogotá resolvió de fondo célebre proceso judicial en que se discutían temas relacionados con la responsabilidad del constructor por defectos constructivos en inmuebles destinados a vivienda, a la luz del estatuto del consumidor.

En dicha sentencia el Tribunal abordó dos temas sensibles en relación con dicha garantía, y que parece pertinente comentar dada la influencia que sobre tales tópicos habrá de tener de cara a conflictos vigentes o por venir, dado el auge que han tenido las acciones de protección al consumidor relacionados con negocios de compraventa de inmuebles.

El primero de ellos es el relacionado con la definición legal, avalada ya por la sentencia, de lo que debe entenderse por estructura, oposicionalmente lo que no lo es y que entonces queda cobijado en el término amplio de acabados. El segundo, la determinación de la extensión temporal de la garantía legal asociada con la naturaleza del elemento del que se predica daño, para efectos del ejercicio oportuno de la acción de protección, y de algunos requisitos para que ella proceda.

De conformidad con el Tribunal, y para ello dio pleno valor a la definición técnica contenida en la norma técnica NSR 98, replicada en el numeral 4º del artículo 2º de la Ley 1796 de 2016, se entiende por estructura de una edificación el “conjunto de elementos estructurales que ensamblados están en capacidad de soportar las cargas gravitacionales y fuerzas horizontales que se generan en una edificación individual o arquitectónicamente independiente, transmitiéndolas al suelo de fundación”. Todo aquello que no está dispuesto para soportar las cargas gravitacionales y fuerzas horizontales en una edificación, debe entenderse como ajeno a la estructura y por ende, de cara al término de garantía legal, debe considerarse como acabado.

Y en los términos de la Ley 1480 de 2011, sólo respecto de la estructura se predica un término decenal de garantía mínima legal, quedando todos los demás elementos que componen una edificación de vivienda cobijados por la garantía anual. Precisó el Tribunal que el término de esa garantía debe contabilizarse desde el momento de la entrega del bien, y que el fallo debe producirse, para quedar cobijado por la garantía, dentro del término de un año contado a partir del siguiente en que se efectúe la entrega del elemento sobre el cual se exija o la reparación, la reposición o devolución del dinero. También precisó que desde el momento en que se evidencia por el beneficiario de la garantía el fallo o defecto, comienza a correr el término prescriptivo.

Finalmente, el Tribunal precisó los elementos fácticos que deben acreditarse para hacer exigible la garantía decenal que cubre los elementos estructurales de una edificación, y que deben acreditarse en el proceso para que pueda resolverse en favor del reclamante su pretensión de condena, a la luz de lo señalado en el artículo 2060 del Código Civil, con las precisiones que se hicieron a tal precepto por la Ley 1796 de 2016

Adicional a que el daño o falla verse sobre la estructura, debe acreditarse que tales fallas inciden negativamente en la habitabilidad del edificio, entendida como la aptitud para servir al propósito para el cual fue adquirida por el propietario, y por el potencial riesgo de dañar vidas, bien por colapso de la edificación, en el caso de que se alegue ruina, bien por que se presente deterioro, defecto o deficiencia en la misma cuando se alegue amenaza de ella, esto es que los defectos constructivos, fallas en los estudios o diseños, problemas con los materiales usados en la construcción, o cuando el suelo en que se edificó presentase inestabilidad y que ella no hubiera sido advertida, sin culpa, por el constructor, lleven a la amenaza de ruina o a la ruina misma del edificio en su aspecto estructural, se abrirá paso la responsabilidad del constructor y ella podrá ser exigida durante el término de diez años, contados desde el momento en que ella se evidencia siempre y cuando haya ocurrido dentro de ese lapso.

Verificado el defecto constructivo que haya llevado al colapso del edificio, o se haya evidenciado que tal defecto impide el uso de la vivienda en las condiciones esperadas por su propietario al momento de la compra, asociados siempre a problemas estructurales, siempre y cuando tal defecto o ruina haya ocurrido dentro de los diez años siguiente a la entrega del mismo a su propietario inicial, sin importar que el inmueble se haya transferido a terceras personas, el constructor es responsable de los defectos y en consecuencia está obligado o a las reparaciones necesarias para dejar el inmueble en plenas condiciones de servir, o a restituir el precio recibido y debidamente ajustado. Para la efectividad de la garantía la demanda de protección debe presentarse, de acuerdo con el artículo 58.3 de la Ley 1480”…a más tardar dentro del año siguiente a la expiración de la garantía…”.