Cesión de derechos en contratos de arrendamiento: se deberá contar con permiso

La cesión de derechos es una figura común en varios aspectos y uno de estos es en el ámbito de los arrendamientos. En este, la ley estipula ciertos puntos a tener en cuenta a la hora de realizar este proceso.

La cesión de un contrato de arrendamiento de vivienda es el trámite legal mediante el cual el arrendatario transfiere su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

De hecho, en palabras de Diana Carvajal, directora del área de litigios de Riveros Victoria Abogados, “la cesión de derechos en contratos de arrendamiento consiste en continuar con la ejecución del contrato en los términos inicialmente convenidos, pero con la modificación de una o ambas partes.

Es decir, la cesión consiste en que otra persona ocupe el lugar del arrendador o arrendatario en sus derechos y obligaciones contractuales”. Sobre esto puntualizó que también que es importante manifestar que si el arrendatario desea ceder su posición contractual deberá tener consentimiento expreso del arrendador.

En términos del marco legal que rige esta figura, algunas de las leyes que se encuentran en este, de acuerdo con Sonia Sandoval Aldana, miembro de Icodeco y del Icdp, son “la Ley 820 2003 determina respecto de la cesión de contrato de arrendamiento que el arrendatario no está facultado para ceder el contrato a menos que exista autorización expresa del arrendador.

Así las cosas, para poder ceder un contrato de arrendamiento de vivienda urbana el arrendatario debe estar autorizado por el arrendador”.

En este sentido se debe considerar que en caso de que el proceso se dé sin la autorización del arrendador, este podrá terminar el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble, o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, evento que se deberá comunicar por escrito al arrendatario, según explicó Diego Sosa, gerente jurídico de Fernando Mazuera y Cía. S.A.

Por otro lado, el línea con lo anterior, de acuerdo con Carvajal, se deberán considerar aspectos como que los documentos requeridos dependerán del caso, toda vez que la cesión desde la posición del arrendatario en el contrato requiere la autorización expresa del arrendador, por lo que deberá tener dicha autorización.

Esta deberá estar acompañada de comunicación o de un otrosí al contrato de arrendamiento. Pero si es el arrendador quien hará el proceso, “no requiere la autorización expresa del arrendatario, por lo que enviando una comunicación formal o a través de un otrosí al contrato de arrendamiento podrá ceder su posición”.

Pero en este punto también influye si el contrato de arrendamiento cuenta con un respaldo de una póliza con una compañía de seguros. Si el arrendador es el que hará la cesión del contrato deberá adelantar ante la aseguradora respectiva la cesión del beneficiario de la póliza en favor del nuevo arrendador cesionario.

Mientras que si es el arrendatario quien hará la cesión del contrato, previa aprobación del arrendador, deberá adelantarse ante la aseguradora respectiva el trámite correspondiente el estudio del nuevo inquilino, quien deberá aportar la documentación exigida por la aseguradora, según lo explicado por Sosa.

Otro escenario, de acuerdo con el experto, es que “si el contrato de arrendamiento fue otorgado mediante escritura pública y registrado en el certificado de tradición del inmueble, circunstancia que no es habitual, se deberá hacer la cesión vía escritura pública y hacer el registro respectivo”.

Entre tanto, en materia de cesión de contrato de arrendamiento de local comercial, el art. 523 del Código de Comercio señala que el arrendatario solo podrá válidamente ceder el contrato con la autorización de expresa arrendador. Es preciso señalar que se puede dar también la cesión del contrato de arrendamiento de local comercial en el caso que se venda el establecimiento de comercio.

También se debe considerar que en esta figura, al no existir prohibición expresa en la normativa para que el arrendador pueda ceder su posición contractual o los derechos derivados del contrato, podrá hacerlo autónomamente, situación que suele ocurrir en algunos eventos.

Al respecto, Sosa puntualizó que unos de estos pueden darse “cuando el arrendador va a vender el inmueble arrendado.

El arrendador pierde la propiedad del inmueble arrendado por decisión judicial; o cuando el arrendador solo quiere ceder los derechos económicos derivados del contrato de arrendamiento”.

Es decir: no se puede acceder a la cesión de la posición contractual cuando esté expresamente prohibido en el contrato o cuando el arrendatario no obtenga la autorización correspondiente por parte del arrendador para ceder.

En relación con implicaciones económicas de la figura, los expertos resaltaron que, en principio, no genera costos. Según Aldana, toda vez que “la cesión del contrato de arrendamiento se puede realizar mediante documento privado, pero también puede para brindarle seguridad la autenticación de firmas ante notario, caso en el cual requeriría el pago de este costo notarial”.

Además, en materia de costos, si este cuenta con un respaldo de una póliza otorgada con una compañía de seguros se deberán considerar los costos del cambio de arrendador o arrendatario. Por otro lado, si el contrato de arrendamiento fue otorgado mediante escritura pública y registrado en el certificado de tradición del inmueble, se deberán considerar los gastos propios del otorgamiento de una escritura.