El Problema de la Vivienda Turística

En varios países del mundo se está dando el debate de cómo se deben mitigar los efectos de la gentrificación generada por plataformas como Airbnb. Mientras ciudades como Viena, Florencia y Paris han impulsado regulaciones muy estrictas, en Colombia hasta ahora se está cuestionando la conveniencia de sus posibles efectos. Pero el debate ya está empezando, ejemplo de esto es que el alcalde de Medellín recientemente manifestó su intención de prohibir estas plataformas.

Más allá de su conveniencia, en el país la regulación aplicable a los “arrendamientos de corto plazo” sigue siendo insuficiente, lo que genera incertidumbre para operadores, inversionistas y vecinos.

¿Cómo es la regulación en Colombia?

Lo que en otros países se llama arrendamiento de corto plazo, en Colombia se encuadra dentro del contrato de hospedaje. Esta figura se encuentra regulada por la Ley General de Turismo y se resume como el contrato a través del cual se entrega la tenencia de un inmueble a título oneroso por un plazo inferior a 30 días.

Recientemente esta ley fue modificada para crear el concepto de “vivienda turística” a través del cual se intentó regular el esquema de arrendamiento de vivienda de plataformas como Airbnb o Booking.

¿Cómo está definida la vivienda turística?

Está definida como la unidad inmobiliaria destinada a brindar el servicio de alojamiento y que puede contar con servicios complementarios y debe contar al menos con dormitorio, cocina y baño.

¿Qué obligaciones deben cumplir los operadores de vivienda turística?

Los operadores de vivienda turística deben estar inscritos en el Registro Nacional de Turismo. Adicionalmente en caso de estar ubicado en una copropiedad, su uso debe estar debidamente autorizado por el Reglamento de Propiedad Horizontal. Cabe anotar que muchos reglamentos son antiguos y no contemplan esta posibilidad.

¿Por qué la regulación es insuficiente?

Actualmente en Colombia contamos con una regulación de vivienda turística a la que a veces le aplican obligaciones correspondientes a vivienda y en otros casos las de servicios hoteleros. En ese sentido, siguen existiendo áreas grises en las que no es claro qué obligaciones deben cumplir.

Por ejemplo, como los POT no tienen dentro de sus usos del suelo el de “vivienda turística” no es claro si este uso debe encuadrarse dentro del residencial o el de servicios hoteleros. Por otro lado, la Comisión Asesora Permanente Para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes ha interpretado que la vivienda turística debe cumplir con obligaciones contra incendios correspondientes a las de servicios hoteleros, incluso si el uso del suelo aprobado es el residencial.

¿Por qué la regulación actual genera incertidumbre?

Como consecuencia de estas zonas grises, la legalidad de las viviendas turísticas puede terminar sujeta a la interpretación de los funcionarios públicos. Esto podría traer como consecuencia que ciertas autoridades puedan obstaculizar el desarrollo u operación de estos esquemas, incluso si antes parecían cumplir con los requisitos legales.

Este asunto cobra más relevancia ya que estamos en un contexto mundial en el que se está cuestionando el impacto de estas plataformas, por lo que es necesario contar con unas reglas de juego claras que generen confianza a los inversiones, operadores -e incluso vecinos- de estos proyectos.

*Daniel Pinzón Plazas, Asociado Senior Gómez-Pinzón