¿Qué hacer si un inquilino no paga el arriendo en los tiempos establecidos por contrato?

Como le sucedía al señor Barriga con Don Ramón en ‘El Chavo del 8’, uno de los problemas más recurrentes a los que se enfrentan quienes tienen inmuebles para alquilar son los inquilinos que no pagan el arriendo a tiempo. Esa conducta puede llevar, entre otras sanciones, a la cancelación del contrato de arrendamiento.

Cuando de incumplimiento de los cánones de arrendamiento se trata, el tiempo de mora no es un factor relevante, pues es igual de grave pagar un día tarde que hacerlo con meses de retraso del plazo establecido, como pasada en la serie mexicana. En los casos de vivienda urbana, el no pagar el canon de arrendamiento configura una causal expresa para la terminación del contrato de arrendamiento, según la Ley 820 de 2003.

Por lo general, es común ver que algunos arrendadores son flexibles respecto a la mora en los pagos; sin embargo, esto no quiere decir que el inquilino no haya incumplido con los términos estipulados, por lo que el dueño del inmueble sí podría iniciar un proceso.

“El incumplimiento de este contrato tiene situaciones legales que, por lo general, generan un proceso en el cual entra un juez para que el inmueble le sea restituido al arrendador, en caso de que el inquilino se rehuse a pagar”, explicó Juan José Castro, socio director de Castro Muñoz & Abogados.

Al suscribir un contrato de arrendamiento, lo que puede llevarse a cabo de forma escrita o verbal, pueden incluirse cláusulas de diferente tipo, incluyendo aquellas de tipo penal, relacionadas al incumplimiento de pagos. “Cuando se omiten los pagos del contrato de arrendamiento, los dueños de los inmuebles pueden llevar al caso a proceso ejecutivo para satisfacer la pretensión de ejecución”, agregó el abogado.

Los arrendatarios, por lo general, exigen que se les dé un preaviso antes de dar por terminado el contrato. Sin embargo, de acuerdo con la ley, cuando esta cancelación obedece a un incumplimiento en los cánones, de los servicios públicos, o cualquier otra obligación de los inquilino, el dueño no tendrá la obligación de dar un preaviso, sino podrá solicitar el inmueble en los tiempos que considere.

Cuando la mora en los pagos se vuelve una situación reiterada, al momento de iniciar el proceso ejecutivo para que el arrendador retome su inmueble, los inquilinos podrían argumentar que el primero aceptó un cambio tácito en las fechas, en caso de que este no hubiera presentado una queja con anterioridad.

Por ello, otra de las cláusulas en los contratos de arrendamiento apuntan a aclarar que la tolerancia del arrendador frente al pago extemporáneo de los cánones de arrendamiento no implica directamente un cambio en los plazos para realizar el pago.

Aunque la permisividad frente a la mora en los pagos es una bondad con la que cuentan varios propietarios, es importante recordar que dentro de los contratos de arrendamiento no es posible exigir garantías o depósitos en efectivo, a excepción de los pagos para servicios públicos. Las cláusulas, entonces, son la clave para evitar disputas y litigios a futuro.